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如何看懂房企资产负债表(实例解读)

日期:2017-08-17 12:04:30编辑作者:66网彩票

  

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  如何从资产负债表中的资产项目来区分不同的房企类型呢?

  首先,存货比重高的,多是住宅地产;

  其次,投资性房地产比重高的,多是商业地产;

  最后,货币资金比重高且存货水平极低甚至为0的,多是服务型房企。

  欲知详情,可看下文细解。

  一、概述

  房地产企业因其经营模式的不同,其报表也各有其特点。住宅地产以万科A为代表;商业地产以()为代表;房地产服务企业以()为代表;园区开发以华侨城A为代表。

  本文选前三家企业进行分析。

  

  二、俯瞰房企资产结构

  第一个问题,先看各家房企资产的流动性。

  所选三家公司的资产结构如下图所示。

  流动资产占总资产的比重都大于50%,可见房企的资产流动性都很强。

  

  但是相比较而言,从流动性上看,万科>世联行>世贸。

  万科每100亿的资产中,就有87.2个亿的资产是可以在1年内变现的;

  世贸股份的流动性相对来讲最低,流动资产占比比万科少了近30%个百分点。原因在于,世贸有32.17%的资产是作为投资性房地产存在的。

  第二个问题,流动性资产具有有哪些?

  下图已用红色着重圈出了4个看点。

  ①货币资金 ②存货是流动资产中的大头;

  ③可供出售金融资产 ④投资性房地产是非流动资产中的重头。

  

  1、按资产中货币资金的含量排序:

  世联行>万科>世茂

  2、按资产中存货的比重排序:

  万科>世茂>世联行

  3、按可供出售金融资产的比重排序

  世联行>世茂>万科

  4、按投资性房地产的比重排序

  世茂>万科>世联行

  下文就这四个关键看点进行解读。

  三、具体而微:解读房企关键资产  (一)存货

  下面是根据万科2017年一季报整理的,资产结构百分比示意图。

  万科的存货占比55.44%。在住宅地产中,存货占了很大的比重。

  

  关键词1:存货分类

  万科的存货可以分为房地产开发产品和非开发产品两大类。

  房地产开发产品可分为拟开发产品—→在建开发产品—→已完工开发产品。

  项目整体开发时,拟开发产品全部转入在建开发产品;项目分期开发时,将分期开发用地部分转入在建开发产品,后期未开发土地仍保留在拟开发产品。

  

  关键词2:存货成本

  非房地产开发成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

  房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。对于借款的利息费用,符合资本化条件的也要计入房地产开发产品成本。

  为什么以万科为代表的住宅地产商,存货水平这么高?

  一方面,房子不是一日盖成的,通常一个楼盘的开发周期要在一年以上,存货周转的慢;

  另一方面,也要考虑房企的存货计价原则,土地是房企的核心,但几乎所有的项目都可以计入到存货里,比如说:

  有的项目只是刚刚拿到的土地;

  有的项目基本销售完毕,剩下少量产品;

  有的项目正处于施工阶段,

  而施工阶段的项目有的已经预售,

  有的还未预售等等,

  所有这些都被记录于存货。

  关键词3:住宅地产公司的存货水平

  2012年以来,住宅地产商万科、()和前海控股的存货水平都呈现出了下降的趋势,无一例外。

  但是,相比于商业地产和服务型地产商,万科和保利地产的存货水平都在60%左右,代表了住宅地产商高存货水平的特点。

  世联行没有可供出售的楼盘,所以其存货水平一直都是0。

  

  关键词4:商业地产公司的存货水平

  以世茂为代表的商业地产商的存货水平低于住宅地产商,世茂在40%左右,这是因为商业地产的物业有很大一部分是用来出租收取租金的,这部分资产要计入“投资性房地产”。

  如下图所示,世茂的投资性房地产占总资产的比重在30%左右,万科只有2%左右。

  

  (二)投资性房地产

  

  投资性房地产,指的是那些企业为了赚取租金或者资本增值而持有的房地产,由于不同的房企具体经营模式不同,所以其“租”与“售”的比重差距也很大。下图是五年来三家典型商业地产商存货与投资性房地产的占比情况。

  

  以2016年为例。世茂、()和()投资性房地产占总资产的比重都在30%以上,区别在于,浦东金桥和陆家嘴投资性房地产的比重都要大于存货的比重。

  

  (三)可供出售金融资产

  可供出售金融资产项目占总资产的比重并不大,但企业可以通过处置该类资产达到调节利润的效果。

  这5年来,世联行可供出售金融资产的比重从0到了7.02%,因这类资产的投资收益不具有可持续性,所以我们不能忽视不计。

  

  (四)货币资金

  世联行的货币资金占比在40%左右,比万科和世贸高了20多个百分点;同时,世联行的存货水平=0。这是其经营模式决定的。作为一家轻资产型的地产服务商,现金流作为血液的融通作用表现地更加明显。

  

  四、总结

  再重复开篇的那个问题:

  如何从资产负债表中的资产项目来区分不同的房企类型呢?

  首先,存货比重高的,多是住宅地产;

  其次,投资性房地产比重高的,多是商业地产;

  最后,货币资金比重高且存货水平极低甚至为0的,多是服务型房企。

  另外,同种类型的房企,其存货水平、投资性房地产的比重等也有差异,这是由其经营模式决定的。那如何判断其占比是否合理呢?老方法,同行比,历史比。

  今天的话题就聊到这,

  下一篇我们聊房地产企业负债结构的特点。

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